De rol van de makelaar bij verborgen gebreken: wat u moet weten
Welkom bij M2 Advocaten Specialisten in vastgoedrecht
Meer weten?
Introductie
Bij de aan- of verkoop van een woning kan het voorkomen dat er na afloop van de transactie verborgen gebreken aan het licht komen. Deze situatie leidt vaak tot spanningen tussen koper en verkoper, waarbij de vraag rijst welke rol de makelaar hierbij speelt. Kan de makelaar aansprakelijk worden gesteld voor het verzwijgen van verborgen gebreken? En welke rechten en plichten hebben kopers en verkopers in dergelijke situaties?
De rol van de makelaar bij verborgen gebreken is complex en wordt bepaald door wettelijke regelgeving, jurisprudentie en de specifieke omstandigheden van elke transactie. Voor zowel kopers als verkopers is het van groot belang om te begrijpen waar de grenzen van makelaarsaansprakelijkheid liggen en hoe zij zich kunnen beschermen tegen de financiële gevolgen van verborgen gebreken.
In dit artikel krijgt u een volledig overzicht van de wettelijke kaders, praktische implicaties en belangrijke aandachtspunten rondom de rol van makelaars bij verborgen gebreken in het Nederlandse vastgoedrecht.
Wat zijn verborgen gebreken?
Verborgen gebreken zijn defecten of tekortkomingen aan een eigendom die tijdens een normale bezichtiging niet zichtbaar of waarneembaar zijn, maar die wel invloed hebben op de waarde of het gebruik van de woning. Deze gebreken manifesteren zich pas na de overdracht en kunnen leiden tot aanzienlijke kosten voor de nieuwe eigenaar.
Enkele veel voorkomende voorbeelden van verborgen gebreken zijn vochtproblemen door lekkages in het dak of de fundering, structurele gebreken aan het casco van de woning, defecte CV-installaties die niet tijdens de bezichtiging werden getest, of achterstallig onderhoud dat pas bij intensiever gebruik aan het licht komt. Ook asbest in oudere woningen, gebreken aan de elektrische installatie, of problemen met de riolering vallen onder verborgen gebreken.
Het belangrijkste kenmerk van verborgen gebreken is dat ze niet ontdekt konden worden tijdens een redelijke inspectie door de koper. Als een gebrek wel zichtbaar was of had kunnen worden ontdekt bij een normale bezichtiging, dan wordt dit niet als een verborgen gebrek beschouwd. De bewijslast ligt bij de koper om aan te tonen dat het gebrek daadwerkelijk verborgen was ten tijde van de aankoop.
De financiële impact van verborgen gebreken kan aanzienlijk zijn. Denk aan herstelkosten die kunnen oplopen tot tienduizenden euro's, of waardevermindering van de woning die pas achteraf duidelijk wordt. Voor veel kopers vormen dergelijke onverwachte kosten een zware financiële last.
De wettelijke rol van de makelaar bij verborgen gebreken
Informatieplicht
Makelaars hebben een algemene informatieplicht jegens hun cliënten. Dit betekent dat zij alle relevante informatie die zij bezitten over een eigendom moeten delen, inclusief bekende gebreken of problemen.
Mededelingsplicht
Wanneer een makelaar kennis heeft van specifieke gebreken aan een woning, is hij verplicht deze informatie door te geven aan potentiële kopers of, in het geval van een verkoopmakelaar, ervoor te zorgen dat zijn verkopende cliënt deze informatie deelt.
Zorgplicht
Makelaars worden geacht hun professionele kennis en ervaring in te zetten om cliënten te adviseren over mogelijke risico's. Dit kan betekenen dat zij kopers wijzen op het belang van een bouwkundige keuring of verkopers adviseren over disclosure van bekende problemen.
Een belangrijk aspect is dat makelaars niet verplicht zijn om zelf onderzoek te doen naar verborgen gebreken. Hun verantwoordelijkheid beperkt zich tot de informatie die redelijkerwijs bij hen bekend is of had moeten zijn. Van makelaars wordt niet verwacht dat zij bouwkundige experts zijn die alle mogelijke gebreken kunnen detecteren. Voor meer informatie over dit onderwerp, zie onze uitgebreide gids over rol makelaar bij verborgen gebreken.
Aansprakelijkheid van de makelaar volgens de wet
De aansprakelijkheid van makelaars bij verborgen gebreken wordt juridisch getoetst aan artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek, die handelen over onrechtmatige daad. Een makelaar kan aansprakelijk worden gesteld wanneer hij tekortschiet in zijn professionele zorgvuldigheid en dit leidt tot schade voor zijn cliënt.
Voor aansprakelijkheid moet worden aangetoond dat de makelaar een fout heeft gemaakt, dat er schade is ontstaan, en dat er een causaal verband bestaat tussen de fout en de schade. In de context van verborgen gebreken betekent dit dat moet worden bewezen dat de makelaar kennis had van het gebrek en deze informatie bewust heeft achtergehouden of nalatig is geweest in zijn informatieverstrekking.
De bewijslast ligt in principe bij de partij die schadevergoeding claimt. Dit betekent dat kopers moeten aantonen dat de makelaar daadwerkelijk op de hoogte was van het verborgen gebrek en gefaald heeft in zijn informatieplicht.
Deze bewijslast kan in de praktijk lastig zijn, vooral wanneer het gaat om gebreken die pas later manifest werden. Makelaars kunnen zich beschermen door gedegen documentatie bij te houden van alle verstrekte informatie en adviezen. Ook het afsluiten van een beroepsaansprakelijkheidsverzekering is essentieel voor het opvangen van eventuele schadeclaims.
Wanneer is de makelaar aansprakelijk?
Te kwader trouw verzwijgen
Wanneer een makelaar bewust informatie achterhoudt over gebreken waarvan hij kennis had, kan dit leiden tot schadevergoeding.
Nalatigheid in informatieverstrekking
Dit kan optreden wanneer een makelaar niet de juiste vragen stelt aan zijn verkopende cliënt, relevante documenten niet opvraagt, of faalt in het doorgeven van informatie die wel bij hem bekend was.
Onjuiste adviezen
Wanneer een makelaar een koper actief ontmoedigt om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren terwijl hij redenen heeft om te vermoeden dat er problemen zijn, kan dit als nalatig gedrag worden beschouwd.
De mate van aansprakelijkheid hangt ook af van de rol van de makelaar in de transactie. Een aankoopmakelaar heeft andere verantwoordelijkheden dan een verkoopmakelaar. Van aankopmakelaars wordt verwacht dat zij hun cliënten actief adviseren over risico's en het belang van technische inspecties.
Praktische gevolgen voor kopers en verkopers
Voor kopers biedt de wettelijke bescherming tegen verborgen gebreken verschillende mogelijkheden voor verhaal. Primair kunnen zij de verkoper aanspreken op basis van de wettelijke waarborg tegen verborgen gebreken. Daarnaast kunnen zij, onder bepaalde omstandigheden, ook de makelaar aansprakelijk stellen voor geleden schade.
Kopers die verborgen gebreken ontdekken, hebben verschillende opties. Zij kunnen ontbinding van de koopovereenkomst vorderen, schadevergoeding eisen voor reparatiekosten, of prijsvermindering claimen die overeenkomt met de waardevermindering van de woning. De keuze tussen deze opties hangt af van de ernst van het gebrek en de specifieke omstandigheden.
Verkopers kunnen hun makelaar aansprakelijk stellen wanneer deze gefaald heeft in zijn advisering of informatieverstrekking en dit heeft geleid tot claims van kopers. Bijvoorbeeld, wanneer een verkoopmakelaar heeft gefaald in het adviseren over disclosure van bekende problemen, waardoor de verkoper later geconfronteerd wordt met schadeclaims.
Het is belangrijk om te realiseren dat aansprakelijkheidsclaims vaak complex en tijdrovend zijn. Mediation of andere vormen van geschillenbeslechting kunnen effectievere alternatieven zijn dan langdurige juridische procedures.
Wat te doen bij ontdekking van verborgen gebreken?
Snelle actie
Kopers moeten het gebrek zo spoedig mogelijk melden aan de verkoper, bij voorkeur schriftelijk en met fotomateriaal. Het is raadzaam om een deskundige in te schakelen die de omvang en oorzaak van het gebrek kan vaststellen.
Documentatie verzamelen
Bewaar alle correspondentie met betrekking tot de aankoop, inclusief e-mails met de makelaar, inspectierapporten, en alle andere relevante documenten. Ook het vastleggen van de schade door middel van foto's en offertes voor reparatie is belangrijk.
Juridische stappen overwegen
Deze kunnen variëren van het inschakelen van een advocaat tot het starten van een procedure bij de geschillencommissie of rechtbank. Veel verzekeraars bieden rechtsbijstandverzekeringen die de kosten van dergelijke procedures kunnen dekken.
Juridische stappen kunnen variëren van het inschakelen van een advocaat tot het starten van een procedure bij de geschillencommissie of rechtbank. Veel verzekeraars bieden rechtsbijstandverzekeringen die de kosten van dergelijke procedures kunnen dekken.
Het is verstandig om eerst te proberen tot een minnelijke schikking te komen voordat formele juridische stappen worden ondernomen. Dit kan tijd en kosten besparen en leidt vaak tot een bevredigender uitkomst voor alle betrokken partijen.
Preventie en advies bij aankoop en verkoop van woning
Preventie is altijd beter dan genezen. Voor kopers is het laten uitvoeren van een grondige bouwkundige keuring door een gecertificeerde inspecteur de belangrijkste maatregel om verborgen gebreken te voorkomen. Een goede keuring kan veel problemen identificeren voordat de koopovereenkomst wordt getekend.
Voor kopers
Tijdens het aankoopproces moeten kopers de juiste vragen stellen aan zowel de verkoper als de makelaar. Vraag naar uitgevoerde renovaties, bekende problemen, en de leeftijd van belangrijke installaties zoals CV, elektra, en dak. Ook informatie over de geschiedenis van de woning kan relevant zijn.
Voor verkopers
Voor verkopers is transparantie de beste strategie. Het proactief melden van bekende gebreken voorkomt latere claims en juridische procedures. Hoewel dit de verkoopprijs kan beïnvloeden, biedt het zekerheid en vermijdt het onverwachte kosten achteraf.
Verkopers kunnen zich ook beschermen door relevante documenten bij de hand te houden, zoals garantiebewijzen voor uitgevoerde werkzaamheden, inspectierapporten, en correspondentie over uitgevoerde reparaties. Deze informatie kan waardevol zijn voor potentiële kopers en toont aan dat de verkoper transparant handelt.
Het kiezen van een gekwalificeerde en ervaren makelaar is voor beide partijen essentieel. Een goede makelaar begeleidt het proces professioneel en zorgt ervoor dat alle relevante informatie correct wordt gecommuniceerd.
Veelgestelde vragen over rol makelaar en verborgen gebreken
Wanneer is een makelaar aansprakelijk voor verborgen gebreken?
Een makelaar is aansprakelijk wanneer hij kennis had van verborgen gebreken en deze informatie niet heeft doorgegeven, of wanneer hij nalatig is geweest in zijn informatieplicht. De bewijslast ligt bij de partij die schadevergoeding claimt.
Kan de makelaar de koper informeren over verborgen gebreken?
Een makelaar kan alleen informeren over gebreken waarvan hij kennis heeft. Hij is niet verplicht om zelf onderzoek te doen naar verborgen gebreken, maar moet wel alle bekende informatie delen met potentiële kopers.
Wat zijn mijn rechten als koper bij verborgen gebreken?
Als koper heeft u recht op schadevergoeding van de verkoper voor verborgen gebreken. Onder bepaalde omstandigheden kunt u ook de makelaar aansprakelijk stellen. U kunt ontbinding van de koopovereenkomst, schadevergoeding, of prijsvermindering vorderen.
Hoe kan ik een makelaar aansprakelijk stellen?
Om een makelaar aansprakelijk te stellen moet u aantonen dat hij een fout heeft gemaakt in zijn informatieverstrekking of advisering, dat u hierdoor schade heeft geleden, en dat er een causaal verband bestaat tussen de fout en de schade. Juridische bijstand is vaak noodzakelijk.
Welke rol speelt de aankoopmakelaar in dit proces?
Een aankoopmakelaar heeft de specifieke taak om zijn cliënt te beschermen tegen risico's. Hij moet adviseren over het belang van bouwkundige keuringen en kritische vragen stellen over de staat van de woning. Zijn aansprakelijkheid kan groter zijn dan die van een verkoopmakelaar.
M2 Advocaten
VIDA gebouw
Kabelweg 57
1014 BA Amsterdam
Made with